21 lipca 2022, 14:57
Czas na PRS

Czas na PRS

Zdjęcie pochodzi z serwisu Pixbay.com
Najem zamiast własności? Jaka będzie przyszłość rynku mieszkaniowego w Polsce? Zasoby sektora PRS w Polsce rosną. W ubiegłym roku do najmu instytucjonalnego trafiało już niemal jedno na pięć budowanych mieszkań, co miało także istotne przełożenie na
 

Zasoby sektora PRS w Polsce rosną. W ubiegłym roku do najmu instytucjonalnego trafiało już niemal jedno na pięć budowanych mieszkań, co miało także istotne przełożenie na wyniki deweloperów. W 2021 roku wartość inwestycji w portfele mieszkań na wynajem w naszym kraju, według danych Walter Herz, wyniosła około 725 mln euro. Na polskim rynku jest już prawie 8 tys. lokali oferowanych w segmencie PRS i kolejnych kilkadziesiąt tysięcy mieszkań w przygotowaniu.   

W tym roku rynek mieszkaniowy wszedł w proces przyspieszonej transformacji. Stało się tak między innymi za sprawą podwyżki stóp procentowych i nowelizacji rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego, które drastycznie obniżyły zdolność kredytową nabywców mieszkań i poważnie ograniczyły ich udział w strukturze sprzedaży deweloperskiej.  

Odcięcie kupujących od kredytów powoduje, że perspektywy rynku najmu wydają się dziś być większe niż kiedykolwiek wcześniej. Z drugiej strony jednak, inwestorzy mówią o dużej niepewności związanej z geopolityką i konfliktem za naszą wschodnią granicą oraz rosnącą inflacją, kosztami realizacji i finansowania inwestycji. Nie wycofują się jednak z rynku PRS, ale wstrzymują z decyzjami i przyglądają rozwojowi sytuacji. 

Coraz więcej negocjacji funduszy z deweloperami

A jeszcze na początku bieżącego roku propozycje zagranicznych funduszy, które inwestują u nas w sektorze PRS i chciały wejść we współpracę z deweloperami były dla firm często mało konkurencyjne. Powodem był bardzo wysoki popyt ze strony nabywców indywidualnych i wyższe marże, jakie można było uzyskać z tej sprzedaży. Teraz, kiedy mieszkania sprzedają się znacznie wolniej, oferta inwestorów stwarza deweloperom możliwość utrzymania produkcji, uzupełnienia przychodów oraz szybszego zwrotu kapitału. Sami więc inicjują kontakt z funduszami. Te potrzebują jednak dziś głębszych analiz i więcej czasu na podjęcie decyzji.  

Rozbudowa portfeli mieszkań na wynajem w Polsce jest bowiem możliwa tylko poprzez kontraktację lokali w budynkach, które dopiero powstaną. A tymczasem, ilość rozpoczynanych budów zaczęła spadać. Firmy wstrzymują nowe projekty, bo wielką trudność sprawia im teraz planowanie budżetów inwestycji.  

– W obecnej sytuacji fundusze inwestujące w sektorze PRS w portfele mieszkań na wynajem mogą okazać się dużym wsparciem dla pierwotnego rynku mieszkaniowego w naszym kraju. Rozszerzenie współpracy z nimi stanowi aktualnie dla firm deweloperskich optymalne rozwiązanie, pozwalające im na rozwijanie działalności, choć prawdopodobnie kosztem niższej marży – przyznaje Katarzyna Tencza, Associate Director Investment & Hospitality w Walter Herz. – Wejście na rynek PRS planuje, nie tylko wielu deweloperów mieszkaniowych, ale także firmy działające w sektorze komercyjnym, jak np. Cavatina. Rynek jest podzielony, część firm chętnie negocjuje z funduszami, a część czeka na ustabilizowanie się sytuacji. Zainteresowanie ze strony inwestorów jest natomiast nadal bardzo duże. Świadczą o tym choćby zawierane niedawno duże transakcje inwestycyjne, czy zapowiadane wejście na nasz rynek PRS przez firmy Hines i Kajima, które planują pierwsze inwestycje w drugim półroczu tego roku – dodaje.

Nowe zapisy w umowach kontraktacyjnych

Katarzyna Tencza twierdzi, że fundusze zaczynają nawet wracać teraz do analizy projektów, w przypadku których negocjacje zostały wcześniej zawieszone. Dyskutowane są różne modele współpracy, co związane jest z podziałem ryzyka inwestycyjnego. – Wysoka inflacja sprawia, że w perspektywie kilkuletniej trudno jest oszacować koszty związane z realizacją projektów i ich finansowaniem, a tym samym utrzymać optymalny zwrot z inwestycji. Dotychczas w przypadku większości kontraktacji fundusze preferowały sztywno określone ceny zamawianych mieszkań i nie partycypowały w ryzyku wzrostu kosztów. Obecnie by móc precyzyjniej określić cenę sprzedaży, przede wszystkim trzeba zaczekać z rozmowami do momentu otrzymania pozwolenia na budowę dla inwestycji. A ponadto, omawiane jest wprowadzenie do umów inwestycyjnych klauzul umożliwiających waloryzację. W ten sposób deweloperzy chcą zabezpieczyć się przed wzrostem cen materiałów i wykonawstwa – zauważa.    

Rosnące stopy procentowe stwarzają dziś niebywałą szansą dla naszego rynku najmu. Obserwujemy niespotykany dotychczas popyt na najem mieszkań, generowany także napływem uchodźców z Ukrainy, jak również Białorusi i Rosji. Widoczne jest duże zainteresowanie najmem ze strony firm przenoszących do naszego kraju swoich pracowników wraz z rodzinami, którym zapewniają zakwaterowanie. To powoduje, że nawet lokale z dłuższym terminem oddania oferowane w wynajmie instytucjonalnym kontraktowane są w ekspresowym tempie bez oporu przed naliczaniem opłat w euro.

Taka forma wynajmu niesie firmom większą wygodę niż wynajem od indywidualnych właścicieli. W ramach abonamentu najemca może bowiem wymagać określonego standardu mieszkania, transparentnej umowy, szybkiej obsługi w przypadku awarii, czy pakietu obejmującego m.in. internet, wyposażenie, aplikację do zarządzania najmem i indywidualnego opiekuna klienta, czy możliwość zmiany lokalu na inny.

Szersze możliwości dla rozwoju sektora PRS

Eksperci oczekują dalszego wzrostu stawek najmu w Polsce, co daje jeszcze większe perspektywy dla rozwoju sektora PRS. Tym bardziej, że nieruchomości w naszym kraju wciąż są bardzo konkurencyjne cenowo w porównaniu z rynkami zachodnimi. Jak podaje Walter Herz, stopy kapitalizacji w sektorze PRS dla nieruchomości z segmentu prime w Warszawie wyniosły w tym roku do 4,70 proc.

- Zmiana kierunków inwestycyjnych na rynku nieruchomości wiąże się też z rozbudową działu Land Development Walter Herz, który dedykowany jest do obsługi nowych projektów. Oferujemy usługi deweloperom i inwestorom działającym także w segmencie mieszkaniowym. Prowadzimy analizy, zabezpieczamy grunty i przygotowujemy je pod inwestycje. Zapewniamy obsługę projektów od strony formalnej i technicznej oraz administracyjnej, m.in. pozyskujemy pozwolenia na budowę, WZ i decyzje środowiskowe mówi Katarzyna Tencza.

Liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań utrzymuje się wciąż na naszym rynku na wysokim poziomie. Przekonamy się jednak niedługo ile z nich będzie teraz wykorzystane. Deweloperzy będą prawdopodobnie mocno dostosowywać nową ofertę do potrzeb rynku i projektować mieszkania inaczej. Na znaczeniu zyskują ponownie kompaktowe lokale, zapewniające relatywnie dużą liczbę pomieszczeń na niewielkiej powierzchni.

Przed deweloperami otwiera się też możliwość związana z przekształceniami nieruchomości. Przygotowane zostały bowiem założenia projektu umożliwiającego zmiany funkcji nieruchomości i przekształcanie budynków biurowych oraz handlowych w budynki mieszkalne, co ma pomóc w zwiększeniu zasobów mieszkaniowych. To może okazać się dla inwestorów istotnym ułatwieniem, bo dzięki ustawie możliwe będzie wykorzystanie terenów, na których znajdują się słabo radzące sobie obiekty biurowe i wielkopowierzchniowe centra handlowe w osiedla. Prawdopodobieństwo realizacji tego typu inwestycji wzrasta, jeśli weźmiemy pod uwagę relatywnie niskie ryzyko szacowania kosztów w takich projektach.

W najbliższym czasie dowiemy się także, z jakim zainteresowaniem rynkowym spotka się rządowy program Mieszkanie bez wkładu własnego. Wszystko zależało będzie od tego, czy umożliwi kredytobiorcom bez zgromadzonych oszczędności na udział własny, zaciągnięcie kredytu z korzystnym oprocentowaniem. Deweloperzy sądzą jednak, że z wielu powodów wpływ programu na rynek będzie znikomy.

Walter Herz

Dodaj swój komentarz

Zobacz także

- wpisy o podobnej tematyce

Handel idzie w lokalność
28 września 2022, 15:36
Zdjęcie pochodzi z serwisu Pixbay.com
Handel idzie w lokalność. W mniejszych miejscowościach rosną parki handlowe, w dużych miastach powierzchni pod handel dostarczają obiekty wielofunkcyjne i nowe osiedla mieszkaniowe Choć galerie handlowe znów tłumnie odwiedzane są przez klientów, szczegól
Czy są chętni na lokale usługowe w nowych osiedlach
14 września 2022, 13:28
Zdjęcie pochodzi z serwisu Pixbay.com
Jak dużym zainteresowaniem cieszą się lokale usługowe oferowane w inwestycjach mieszkaniowych? W których projektach są dostępne? Ile kosztują?
Czy mieszkaniówka hamuje z produkcją
17 sierpnia 2022, 14:10
Zdjęcie pochodzi z serwisu Pixbay.com
Czy nowe uwarunkowania rynkowe zmuszają deweloperów do zmiany planów? Czy kolejne projekty będą realizować zgodnie z wcześniejszymi założeniami? Czy firmy poszukują atrakcyjniejszych sposobów na finansowanie inwestycji niż kredyty? O ile wzrósł koszt budowy mieszkań w ciągu ostatniego roku?
W Europie trwa bitwa o inwestycje. Czy mamy szansę ją wygrać?
8 lipca 2022, 10:30
Zdjęcie pochodzi z serwisu Pixbay.com
Polska ma wszelkie szanse stać się największym w Europie beneficjentem globalnej transformacji gospodarczej. Jesteśmy atrakcyjniejsi kosztowo od państw zachodnich, dysponujemy dobrą infrastrukturą transportową i zapleczem magazynowym oraz wykształconą kadrą. Najbliższe miesiące pokażą, czy największe, światowe koncerny na jeszcze większą skalę niż dotychczas będą przenosić na nasz rynek swoją produkcję.    
Czy nowa ustawa deweloperska wpłynie na start kolejnych inwestycji mieszkaniowych
21 czerwca 2022, 13:46
Zdjęcie pochodzi z serwisu Pixbay.com
Czy deweloperzy zmieniają decyzje dotyczące startu następnych inwestycji w związku z wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej? Czy wprowadzają zmiany w projektach? Jakie inwestycje trafią na rynek?
Czy kosztowne kredyty inwestycyjne wyhamują rynek mieszkaniowy
2 czerwca 2022, 14:22
Zdjęcie pochodzi z serwisu Pixbay.com
Czy pozyskanie kapitału na inwestycje w bankach, które jest teraz obarczone wyższymi kosztami spowoduje ograniczenie ilości projektów wprowadzanych na rynek i ceny mieszkań? Czy deweloperzy poszukują alternatywnych sposobów finansowania nowych projektów? Jakich?
Co dalej z mieszkaniówką
25 maja 2022, 14:13
Zdjęcie pochodzi z serwisu Pixbay.com
Z jakimi największymi wyzwaniami będą musieli mierzyć się deweloperzy w 2022 roku? Co będzie sprzyjało rozwojowi rynku mieszkaniowego?
Walter Herz skomercjalizuje warszawski kompleks Blue Office
14 kwietnia 2022, 13:08
Zdjęcie pochodzi z serwisu Pixbay.com
Firma doradcza Walter Herz wybrana została do roli wyłącznego agenta, odpowiedzialnego za proces komercjalizacji powierzchni w kompleksie Blue Office, który stanowi komplementarną część biurową warszawskiego centrum Blue City   
Czy deweloperzy nadal poszukują gruntów pod mieszkania
29 marca 2022, 13:19
Zdjęcie pochodzi z serwisu Pixbay.com
Nieustannie, mocno działamy inwestycyjnie. Prowadzimy obecnie 137 postępowań o wydanie pozwoleń WZ w Krakowie, Katowicach, Będzinie, Warszawie, Lublinie, Gdańsku oraz Gliwicach. W najbliższym czasie planujemy rozpoczęcie realizacji inwestycji mieszkaniowych m.in. w Krakowie,  Łodzi oraz Lublinie. Poszukujemy również działek nad Bałtykiem, gdzie planujemy wybudować aparthotel. Kolejny taki obiekt powstanie w najbliższym czasie w Czorsztynie.  Adrian Potoczek, dyrektor ds. rozwoju w Wawel Service Nieustannie, mocno działamy inwestycyjnie. Prowa